Qué es la garantía propietaria
Es la forma tradicional de garantizar un alquiler en la Argentina. Un familiar o conocido con un inmueble a su nombre firma el contrato como garante (el Código Civil y Comercial lo llama «fiador»). La escritura de su propiedad funciona como prueba de que tiene con qué responder si vos no pagás.
Hasta 2023 muchos propietarios la exigían. Desde el DNU 70/2023 la garantía se acuerda libremente: el propietario puede aceptar la garantía propietaria o cualquier otra, como un seguro de caución, una fianza privada, un recibo de sueldo o un depósito.
Requisitos para ser garante
Cada propietario o inmobiliaria pone los suyos. Lo habitual es pedir:
- Escritura de un inmueble a nombre del garante. Algunas inmobiliarias aceptan sólo propiedades en la misma ciudad o provincia, o piden más de una si el alquiler es alto.
- Informe de dominio e inhibición del Registro de la Propiedad, para comprobar que el inmueble no tenga embargos y que el garante no esté inhibido. Lo suele pagar el inquilino.
- DNI y, a veces, ingresos del garante: algunos propietarios piden además un recibo de sueldo o de haberes.
- Firma en el contrato, muchas veces certificada por escribano.
¿Puede ser garante un jubilado?
Sí. Si tiene un inmueble a su nombre puede dar garantía propietaria, y algunos propietarios aceptan el recibo de haberes como garantía de ingresos. La edad no es un impedimento legal: lo decide el propietario.
¿Se puede dar garantía con recibo de sueldo?
Sí, si el propietario la acepta. Se llama garantía de ingresos o de recibo de sueldo: el garante no presenta un inmueble sino sus recibos. Suele pedirse que gane varias veces el alquiler, y muchas veces se piden dos garantes.
Qué arriesga el garante
Antes de pedirle a alguien que sea tu garante (o de aceptar serlo), conviene saber qué firma:
- Responde por las deudas del contrato: alquileres, expensas, servicios, impuestos y daños, según lo que diga la cláusula de garantía.
- Casi siempre firma como «principal pagador». Eso significa que el propietario le puede reclamar directamente, sin tener que reclamarle antes al inquilino.
- Responde con todo su patrimonio, no sólo con el inmueble que presentó. La escritura es una prueba de solvencia, no un límite.
- Si hay juicio, puede tener que pagar también los intereses y las costas.
Si el garante paga, después le puede reclamar al inquilino lo que pagó.
Cómo dejar de ser garante de un alquiler
- Al vencer el contrato. Las obligaciones del garante terminan solas cuando vence el plazo de la locación, salvo la de que el inquilino devuelva el inmueble a tiempo (artículo 1225 del Código Civil y Comercial).
- En una renovación o prórroga, el garante sigue obligado sólo si da su consentimiento expreso. Si no firma, no queda atado al nuevo contrato.
- Durante el contrato no puede renunciar por su cuenta. Necesita el acuerdo del propietario, que normalmente pide otra garantía a cambio.
Si sos garante y el inquilino dejó de pagar, avisarle al propietario por escrito (por ejemplo, con una carta documento) que querés que te informen las deudas te ayuda a que no se acumulen sin que sepas. Para tu caso puntual, consultá con un abogado.
Comprar o alquilar una garantía propietaria
Hay personas y avisos que ofrecen «alquilar» su escritura para que otro la presente como garantía, a cambio de un pago. Es un circuito informal y conviene evitarlo:
- Si el garante no tiene relación con vos, el propietario puede rechazarlo, y perdés lo que pagaste.
- Se presta a estafas, como escrituras falsas o una misma propiedad presentada en muchos contratos a la vez. Si se descubre, el contrato se cae.
- No hay ningún organismo que controle este servicio ni a quién reclamar si sale mal.
Si pagás por una garantía, que sea a una empresa identificada: una fianza privada o un seguro de caución, con contrato, CUIT y datos verificables. Cuestan entre el 4,1 % y el 5,8 % del contrato pagando de contado.
¿Qué garantía me conviene?
Respondé las tres preguntas.
Alternativas a la garantía propietaria
| Garantía propietaria | Seguro de caución | Fianza privada | |
|---|---|---|---|
| Costo | $0 (más informe de dominio) | 4,1 % a 5,6 % del contrato al contado | 4,8 % a 5,8 % al contado |
| Quién responde | Un familiar o conocido, con todo su patrimonio | Una aseguradora controlada por la SSN | Una empresa privada |
| Requisitos | Escritura sin embargos | Ingresos de 2,5 a 3,3 veces el alquiler, antigüedad | Más flexibles; aceptan monotributo |
| Si no pagás | Le reclaman a tu garante | La aseguradora paga y te reclama a vos | La empresa paga y te reclama a vos |
Preguntas frecuentes
¿Qué es la garantía propietaria?
Es la garantía que da una persona que tiene un inmueble a su nombre y firma el contrato de alquiler como garante del inquilino. Si el inquilino no paga, el propietario le puede reclamar la deuda al garante.
¿Qué responsabilidad tiene un garante de alquiler?
Responde por las deudas del inquilino que fija el contrato: alquileres, expensas, servicios y daños. En la mayoría de los contratos firma como principal pagador, así que el propietario le puede reclamar directamente. Responde con todo su patrimonio, no sólo con el inmueble que presentó.
¿Un jubilado puede ser garante de alquiler?
Sí. Si tiene un inmueble a su nombre puede dar garantía propietaria, y algunos propietarios aceptan el recibo de haberes como garantía de ingresos. La edad no es un impedimento legal; lo decide el propietario.
¿Cómo dejar de ser garante de un alquiler?
Las obligaciones del garante terminan cuando vence el contrato, salvo la de devolver el inmueble a tiempo (artículo 1225 del Código Civil y Comercial). Para seguir siendo garante en una renovación o prórroga tiene que dar su consentimiento expreso. Durante el contrato no puede renunciar por su cuenta: necesita el acuerdo del propietario.
¿Es obligatoria la garantía propietaria?
No. Desde el DNU 70/2023, las partes acuerdan libremente la garantía. El propietario puede aceptar un seguro de caución, una fianza privada, un recibo de sueldo o un depósito en lugar de la garantía propietaria.
Fuentes
Código Civil y Comercial de la Nación (fianza, artículos 1574 a 1598, y locación, artículo 1225); DNU 70/2023. Precios de garantías cotizados el 5/11/2026. Esta guía es información general y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.