¿Qué ley rige mi contrato?
Las reglas dependen de cuándo firmaste. Un contrato sigue con las reglas de la fecha en que se firmó, aunque después cambie la ley.
Qué rige hoy: el DNU 70/2023
Para los contratos firmados desde el 29 de diciembre de 2023:
| Tema | Qué dice |
|---|---|
| Plazo | El que acuerden las partes. Si el contrato no dice plazo, se considera de 2 años para vivienda. |
| Moneda | Libre: pesos o moneda extranjera. Si se pactó en dólares, se paga en dólares. |
| Aumentos | Índice y frecuencia libres. Los más usados son el ICL y el IPC, cada 3 o 4 meses. |
| Depósito | Sin tope: monto, moneda y devolución se pactan. |
| Garantía | Libre: garantía propietaria, seguro de caución, fianza, recibo de sueldo u otra. |
| Rescisión del inquilino | En cualquier momento, pagando el 10 % de los alquileres que faltan, salvo otro pacto. |
Qué paga el inquilino con la nueva ley
Salvo que el contrato diga otra cosa, en general:
- Paga el inquilino: el alquiler, las expensas ordinarias y los servicios que usa (luz, gas, agua, internet).
- Paga el propietario: las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan el inmueble, como el ABL o el impuesto inmobiliario.
Con el DNU 70/2023 esto se puede pactar distinto: hay contratos en los que el inquilino paga el ABL. Si el contrato no lo aclara, preguntá antes de firmar.
La garantía la paga el inquilino. Si no tenés garantía propietaria, un seguro de caución o una fianza cuestan entre el 4,1 % y el 5,8 % del contrato pagando de contado. Compará precios.
Cuánto puede aumentar el alquiler en 2026
No hay un tope legal. El aumento es el que fija la cláusula de ajuste del contrato: qué índice se usa (ICL, IPC, Casa Propia u otro) y cada cuánto. Si el contrato no fija ningún ajuste, el alquiler no aumenta solo: cualquier cambio se tiene que acordar.
El depósito en garantía
- Contratos de la Ley 27.551 (1/7/2020 al 16/10/2023): el depósito no podía superar un mes de alquiler y se devuelve por el valor del último mes.
- Contratos del DNU 70/2023: no hay tope ni regla de actualización. Se devuelve como diga el contrato. Si se pactó en dólares, se devuelve en dólares.
En ambos casos, el propietario puede descontar del depósito las deudas o los daños que queden al devolver el inmueble.
Rescindir el contrato antes de tiempo
- DNU 70/2023: el inquilino puede rescindir en cualquier momento pagando el 10 % de los alquileres que faltan hasta el fin del contrato, salvo que se haya pactado otra cosa.
- Ley 27.551: el inquilino podía rescindir después de los primeros 6 meses. Pagaba un mes y medio de alquiler si lo hacía en el primer año y un mes si lo hacía después. Si avisaba con 3 meses de anticipación, no pagaba indemnización.
Cómo era antes: las leyes 27.551 y 27.737
| Ley 27.551 | Ley 27.737 | DNU 70/2023 | |
|---|---|---|---|
| Contratos firmados | 1/7/2020 al 16/10/2023 | 17/10/2023 al 28/12/2023 | Desde el 29/12/2023 |
| Plazo | 3 años mínimo | 3 años mínimo | Libre (2 años si no se pacta) |
| Aumentos | Anual, por ICL | Cada 6 meses, por Casa Propia | Libre |
| Moneda | Pesos | Pesos | Libre |
| Depósito | Hasta 1 mes | Hasta 1 mes | Libre |
Como eran contratos de 3 años, los últimos de la Ley 27.551 vencieron en octubre de 2026 y los de la Ley 27.737 vencen entre octubre y diciembre de 2026. Si renovás, el nuevo contrato ya se rige por el DNU 70/2023.
¿Puede cambiar la ley de alquileres?
Un DNU queda derogado si lo rechazan las dos cámaras del Congreso. En octubre de 2026 la oposición buscó una sesión para derogar el DNU 70/2023, pero no reunió los votos. Al 5 de noviembre de 2026 sigue vigente.
Si se derogara, los contratos ya firmados seguirían valiendo con sus condiciones: los contratos válidos obligan a las partes (artículo 959 del Código Civil y Comercial). Las reglas nuevas se aplicarían a los contratos que se firmen después.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la ley de alquileres vigente en Argentina?
Desde el 29 de diciembre de 2023 los alquileres se rigen por el Código Civil y Comercial con los cambios del DNU 70/2023, que derogó la Ley 27.551. A noviembre de 2026 el DNU sigue vigente: el Congreso no lo rechazó.
¿Cuánto se puede aumentar el alquiler en 2026?
No hay un tope legal. Para los contratos firmados desde el 29 de diciembre de 2023, el índice y la frecuencia del aumento son los que acordaron las partes en el contrato; los más usados son el ICL y el IPC, cada tres o cuatro meses.
¿Qué paga el inquilino con la nueva ley de alquileres?
En general, el alquiler, las expensas ordinarias y los servicios que usa. Las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan el inmueble suelen quedar a cargo del propietario, salvo que el contrato diga otra cosa: con el DNU 70/2023 las partes pueden pactarlo.
¿Cuánto cuesta rescindir un contrato de alquiler con el DNU 70/2023?
En los contratos firmados desde el 29 de diciembre de 2023, el inquilino puede rescindir en cualquier momento pagando el 10 % de los alquileres que faltan hasta el fin del contrato, salvo que el contrato pacte otra cosa.
¿El depósito de alquiler se devuelve actualizado?
En los contratos de la Ley 27.551 (julio 2020 a octubre 2023), el depósito se devuelve por el valor del último mes de alquiler. En los contratos del DNU 70/2023 se devuelve como diga el contrato: monto, moneda y actualización se pactan libremente.
Fuentes
- DNU 70/2023 (Boletín Oficial, 21/12/2023) y Código Civil y Comercial de la Nación, artículos 959 y 1187 a 1226.
- Leyes 27.551 (2020) y 27.737 (2023).
- El Destape, 15/10/2026: estado del debate en el Congreso.
Esta guía es información general y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.